Als huurder heb je meer rechten dan je denkt

Vorig jaar kwamen er 10 procent meer vragen binnen bij het Juridisch Loket, een door het Rijk gefinancierde organisatie die onder andere huurders kan helpen bij conflicten met hun huisbaas. Die toename heeft deels te maken met de toegenomen druk op de woningmarkt: Rotterdam wordt steeds populairder. Het tekort aan studentenkamers neemt naar verwachting enorm toe, tot 9000 kamers te weinig in 2026.

Michelle Leeflang en Marco van ’t Woudt van het Juridisch Loket helpen al jaren mensen die in de problemen komen met hun huurbaas. Leeflang: “De geschillen gaan vaak over geld. Bij studenten spelen er meestal vragen over het onderhoud van het huis.” Expats – en dus ook internationale studenten – kampen vaak met hoge bedragen: de borg is heel hoog, ze betalen heel veel geld per maand voor het meubilair of ze moeten onterechte bemiddelingskosten betalen. “Lang niet iedereen weet hoeveel rechten hij of zij heeft als huurder, terwijl veel dingen in de wet zijn vastgelegd”, zegt Van ’t Woudt.

Het eerste contract betreft de huur voor onbepaalde tijd van een studentenkamer in Spangen. Een opvallende bepaling is dat de verhuurder de kamer mag afsluiten voor de huurder, als de huur meer dan een maand te laat betaald wordt.

De huurder weet dat hij de huisbaas toestemming geeft om het gehuurde te verzegelen, als de huurder voor een periode van 1 maand de huur niet heeft betaald.

Leeflang: “De toegang ontzeggen tot iemands woning mag niet zomaar. Natuurlijk moet je netjes de huur betalen, maar je loopt pas echt een risico op uitzetting als je meerdere maanden de huur niet betaald hebt.”

Van ’t Woudt: “In dit geval gaat de wet voor het contract. De verhuurder mag nooit zomaar je contract beëindigen, wat er ook in je contract staat. Mocht je nou in de problemen komen en je huur niet kunnen betalen, probeer dan een betalingsregeling te treffen met je huisbaas. Als je een paar keer de huur niet hebt overgemaakt, kan de verhuurder wel naar de rechter stappen. Stuurt je verhuurder een brief om de huur te beëindigen of sluit je verhuurder je woning af? Neem dan voor hulp contact op met het Juridisch Loket.”

De huurder weet dat er voor 10 euro een herinnering wordt gestuurd als de huur niet voor de 7^e van de maand is betaald.

Van ’t Woudt: “Dit is een ingewikkeldere situatie. Er zijn situaties waarin contractuele boetes wel opgelegd kunnen worden, maar het moet wel in verhouding staan tot de kosten die de verhuurder in die situatie moet maken.”

Leeflang: “Normaal gesproken kan de verhuurder je een aanmaning sturen als je te laat betaalt. Dat is in eerste instantie kosteloos. De gebruikelijke betaaltermijn is dan 14 dagen. Daarna is een contractuele boete mogelijk, als vergoeding voor de administratieve kosten. Zonder aanmaning is zo’n boete onredelijk.”

Als de huurder geen Nederlandse bankrekening heeft, geeft hij de huisbaas toestemming om het appartement elke twee maanden te controleren op illegale activiteiten.

“Dat dit alleen geldt voor huurders met een buitenlandse bankrekening is heel merkwaardig, maar de vraag is hier vooral of een regelmatige inspectie mag”, zegt Leeflang. Van ’t Woudt: “Er zijn situaties bekend waarbij de rechter het de verhuurder verweet dat zijn kamers illegaal werden verhuurd op Airbnb. De verhuurder claimde van niets te weten, toch legde de rechter hem een boete op. Dat impliceert dat de verhuurder wel de verplichting heeft op de hoogte te zijn van wat er met zijn bezittingen gebeurt.” Leeflang: “Dat geldt ook bij panden waar een groter risico is op wietplantages. Maar zomaar een tweemaandelijkse controle, dat kan eigenlijk niet. Het moet in elk geval aangekondigd worden, en een duidelijke reden hebben. De verhuurder kan niet onverwachts naar binnen lopen. Hij moet rekening houden met de privacy van zijn huurders.”

In het tweede contract, een appartementje in Blijdorp, staat eveneens de bepaling dat er een regelmatige inspectie mogelijk is. Daarnaast bevat het contract een op het eerste gezicht dubieuze bepaling die Leeflang voor het eerst ziet bij verhuur aan studenten.

De huurder moet zes maanden huur op een Bankgarantie Dekkingsregeling van de ABN Amro vastzetten. Als het nodig is, maakt de verhuurder aanspraak op het bedrag.

“Bij bedrijfsruimteverhuur is dit gebruikelijk, maar bij woningen heb ik dit nog nooit gezien”, zegt Leeflang. “We hebben hier uitgebreid over nagedacht, maar we kunnen op basis van de jurisprudentie niet helemaal uitsluiten of dit wel of niet mag. Wat je als huurder in elk geval moet doen, is hele duidelijke afspraken maken over de voorwaarden. Want er zitten nu vage bepalingen in. Er staat bijvoorbeeld: ‘Als de claim juist is, zal de bank het geclaimde bedrag overmaken naar de verhuurder.’ Maar wie bepaalt of de claim juist is? Je zit op dat moment in een conflictsituatie met de verhuurder, dus met hem kom je er waarschijnlijk niet uit. En de bank gaat die rol ook niet op zich nemen.”

Drie studenten huren samen een woning in de buurt van het Zuidplein. Naast de exorbitant dure meubelen (die voor 350 euro per maand op het contract staan) bevat hun contract nog meer vreemde voorwaarden.

Partijen komen nadrukkelijk overeen artikel 204 lid BW (de gebrekenregeling) terzijde te stellen c.q. uit te sluiten.

De afkorting BW in bovenstaande bepaling staat voor Burgerlijk Wetboek. De verhuurder probeert hier dus een wetsbepaling buiten werking te stellen, en wel de bepaling waarin geregeld wordt welke reparaties voor de rekening van een verhuurder komen en welke voor de huurder. Dat is niet toegestaan.

“Aanvullingen op de gebrekenregeling zijn wel mogelijk”, zegt Leeflang. “Maar uitsluitend ten faveure van de huurder. Andersom mag niet.” Verderop in de bepaling staat dat de huurder toezegt dat de woning zonder gebreken is opgeleverd. “Als je dat tekent is het wel lastig om daarop terug te komen”, waarschuwt Van ’t Woudt. “Wat kan helpen is dat je bij aanvang van de huur met de verhuurder de woning bekijkt, en opschrijft welke gebreken je tegenkomt. Dan heb je in elk geval twee tegenstrijdige documenten, en dan sta je alweer wat sterker.”

Mocht er een grote reparatie nodig zijn, vraag dan – ongeacht je contract – aan de verhuurder om het te repareren. “Geef de verhuurder een redelijke termijn om het te repareren. Het Juridisch Loket biedt daar voorbeeldbrieven voor aan op de website. Doet de verhuurder niks, dan kun je meestal bij de huurcommissie huurverlaging aanvragen. Is de reparatie spoedeisend, dan kun je ook naar de rechter stappen.”

Het vierde contract – een toplocatie in Kralingen, dichtbij campus Woudestein – bevat een afwijkende clausule die veel voorkomt bij studentenhuurcontracten, maar niet mag.

In afwijking van de algemene bepalingen geldt voor de huurder een opzegtermijn van twee maanden.

De regel is heel simpel: maak je je huur per maand over aan de verhuurder, dan is je opzegtermijn ook een maand. Niet twee maanden, niet drie maanden. “Ook hierbij geldt dat het huurcontract de wet niet kan veranderen. Je kan dus met gerust hart tekenen, maar als puntje bij paaltje komt kun je rekening houden met slechts een maand opzegtermijn.” Overigens kun je bij sommige contracten wel aan een minimumperiode van bijvoorbeeld een jaar vastzitten. Maar ook daarna geldt: de opzegtermijn is even lang als de periode waarover je huur overmaakt, dus bijna altijd één maand.

Daarmee is de kous niet af: het contract bevat nog meer bijzonderheden.

Partijen komen overeen dat bij beëindiging van de huurovereenkomst de huurder het gehuurde professioneel laat reinigen.

“Ook dit is iets nieuws voor mij. Gebruikelijk is dat je een woning bezemschoon achterlaat als je het verlaat. Je kunt niet verplicht worden om het professioneel te laten reinigen”, is Leeflang duidelijk.

Het is huurder niet toegestaan een instrument te bespelen dat tot geluidsoverlast leidt. (…) Indien er klachten zijn, zal huurder op eerste verzoek van de verhuurder direct stoppen en het instrument niet meer gebruiken in het gehuurde.

“Dit is een loze bepaling”, reageert Van ’t Woudt. Hij legt uit: “Je mag sowieso geen overlast veroorzaken. Het lijkt mij niet fair dat je als huurder meteen moet stoppen met muziek maken in een privéruimte, als er een klacht van een andere huurder is binnengekomen. Een klacht van een andere huurder vertelt maar één kant van een verhaal. Als een verhuurder je na een enkele klacht verplicht te stoppen met muziek spelen, mengt hij zich in de persoonlijke levenssfeer. Dat is niet de bedoeling.

Als de buurman last van je heeft, kan hij daar melding van maken bij je verhuurder. Die kan dan met je in gesprek, zodat je hier zelf ook iets over kunt zeggen en samen met je verhuurder op zoek kunt naar een oplossing. Soms kan hierbij ook gebruik worden gemaakt van buurtbemiddeling. Pas als dat allemaal niet helpt, kan een gang naar de rechter volgen. Maar één melding van overlast kan nooit voldoende zijn voor een verbod op het spelen van instrumenten.

Roken in het gehuurde is niet toegestaan

“Ook dit gaat eigenlijk over overlast”, zegt Van ’t Woudt. Maar in principe geldt: zolang je geen overlast veroorzaakt, heeft de verhuurder niets te maken met jouw leefgewoontes in ruimtes die alleen door jou gebruikt worden, hoe ongezond ook. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het recreatief gebruik van softdrugs. “Dat is inmenging in de persoonlijke levenssfeer. Dat mag een verhuurder niet doen.”

Het contract voor een huis voor drie studenten, net ten oosten van het Hofplein, is vertaald in zeer gebrekkig Engels, waarschijnlijk met behulp van Google Translate. Dit contract heeft een veelvoorkomend probleem: het is onduidelijk uit welke bedragen de huur is opgebouwd.

Huur inclusief servicekosten: 1325 euro

Meubilair/overige inventaris/interne afwerking: 205 euro

Vooruitbetaling verwarming: 85 euro

TV/internet: – euro

Totaal: 1615 euro

“Ten eerste is deze huur erg hoog. Maar belangrijker: je kunt niet zien wat de kale huur is. Servicekosten worden niet apart gerekend. En als huurder heb je er belang bij te weten wat die kale huur is. Die heb je nodig voor het aanvragen van huurtoeslag, maar ook om te weten of je in de vrije huursector of sociale huur terechtkomt”, legt Leeflang uit. “Je kunt op basis van je contract de huurcommissie een kale huur laten berekenen. Die zullen dan relatief laag uitkomen, om verhuurders aan te moedigen dit niet te doen. Die moeten dan namelijk de overige kosten verantwoorden.”

Uiteindelijk is dus in elk contract wel een merkwaardige bepaling te vinden, die helemaal niet is toegestaan volgens de wet of in elk geval zeer onredelijk is. “Dat verbaast me niks”, zegt Leeflang. “In de meeste contracten die ik onder ogen krijg zitten wel onjuistheden.  Toch maakt het in de praktijk niet altijd uit: zolang je niets met zo’n bepaling te maken hebt, heb je er ook geen last van.” Dat lang niet iedereen problemen krijgt door illegale bepalingen, heeft onder andere tot gevolg dat niet overal duidelijke rechterlijke uitspraken over zijn. “Er zijn maar weinig mensen die naar de rechter stappen om een boete van 10 euro.”

Duidelijk is in elk geval dat je vaak meer rechten hebt dan je als internationale student denkt: aan sommige bepalingen, zoals een te lange opzegtermijn of de dreiging van plotselinge uitzetting, hoef je je niet te houden. Andere bepalingen kun je aankaarten, waarna de verhuurder ze moet aanpassen. Het Juridisch Loket biedt standaardbrieven voor dit soort situaties, en indien nodig, hulp. Als je vraagtekens hebt bij de hoogte van de huur, kun je terecht bij de huurcommissie.