Campusondernemers vroegen de universiteit onlangs om korting op de huur, omdat ze door de coronacrisis geen omzet draaien en anders in serieuze financiële problemen komen. Momenteel is de huurprijs van de campusondernemers gedeeltelijk vaststaand en gedeeltelijk gebaseerd op een percentage van de omzet die ondernemers draaien. De korting die de ondernemers vroegen, is op de vaste huurprijs. Opschorten van de huur kon de universiteit de campusondernemers toezeggen, maar de ondernemers willen korting; dat ligt ingewikkelder.
Wynstra ziet dat ondernemers overal in de problemen komen met huurprijzen en merkt dat de meest kansrijke oplossing voor huurder en verhuurder in deze crisistijd vaak vergeten wordt.“Het gaat vaak al gauw over twee opties: opschorting of korting. Een derde kansrijkere optie sneeuwt vaak onder: vergroten van het gedeelte van de huur wat gebaseerd is op omzet. In tijden van crisis kan dat een heel goede oplossing zijn.”
Hoe werkt omzethuur?
“Als je huurt op basis van omzethuur, dan spreek je af met de verhuurder dat de huurprijs gekoppeld is aan de omzet die je draait. Dat is meestal een percentage van de omzet van het bedrijf. Daar bestaan ook tussenvarianten van waarbij je een basishuurprijs hebt en een percentage van alle omzet boven een bepaalde drempel naar de verhuurder gaat.”
Dat klinkt – zeker in moeilijke tijden – aantrekkelijk voor de huurder. Maar waarom zou de verhuurder ermee akkoord gaan?
“Zo voorkom je dat vastgoed onnodig leeg komt te staan. Daar heeft een verhuurder ook baat bij: een klein beetje huurinkomsten is nog altijd beter dan helemaal geen huurinkomsten, omdat de verhuurder failliet is of moet vertrekken terwijl in tijden van crisis weinig animo is om horeca- of retailvastgoed te huren. Als je als verhuurder aanbiedt om met omzethuur te werken, is het vanwege de aantrekkelijkheid bovendien makkelijker om een huurder te vinden, stel dat het pand tóch leeg komt te staan. En als betere tijden aanbreken, kan de verhuurder juist meer huur vangen dan gemiddeld.
“Daarnaast, en dat geldt voornamelijk voor retail, zijn er veel plekken waar één verhuurder verschillende panden verhuurt. Denk aan een overdekt winkelcentrum of het foodcourt op de campus. Door met omzethuur te werken krijgt de verhuurder daarmee een prikkel om de omgeving zo aantrekkelijk mogelijk te maken. De verhuurder verdient immers meer als er meer publiek komt.”
Hoe zorg je ervoor dat de ondernemer geprikkeld blijft om zoveel mogelijk omzet te draaien als hij werkt met omzethuur?
“Dat is iets waar je goed op moet letten: blijven er genoeg prikkels over om meer omzet te maken, ondanks een stijging van de huur? Als je duidelijke percentages afspreekt dan moet dat goedkomen. Bij twijfelgevallen kan een tussenoplossing met een basishuur ook goed werken. Om te voorkomen dat ondernemers gedeelten van hun omzet niet in hun boeken schrijven om zo een huurverhoging te voorkomen, is het soms nodig dat de verhuurder inzage in de boeken kan krijgen.”
Waar komt dit idee vandaan?
“Op deze manier werken ondernemers en verhuurders in Groot-Brittannië bijvoorbeeld al langer. Daar heeft H&M een afspraak met de verhuurders dat ze huur naar omzet betalen. Afgelopen tijd was daar discussie over de retourzendingen. Mag je internetbestellingen die de klant niet per se bij jouw filiaal bestelt, maar wel bij jouw filiaal inlevert, aftrekken van de huur? Daar zijn ze nog niet uit, maar dat is deels een ethische discussie.
“Ook in Hongkong is omzethuur gangbaar. Toen daar in 2019 protesten vanwege een omstreden uitleveringswet losbraken in de stad, bleek de omzethuur een goede waarborg: winkels moesten sluiten en verdienden weinig, maar de huurkosten daalden daarbij ook. Aan het einde van de rit heeft de sluiting voor de winkeliers weinig fatale gevolgen gehad.”
Waarom zou dit op de campus kunnen en moeten werken?
“Daar zijn een paar redenen voor. Ten eerste zijn de ondernemers op de campus afhankelijk van de hoeveelheid EUR-studenten en hogeschoolstudenten, dat zijn potentiële klanten. Stel dat de universiteit een numerus fixus instelt of het slecht doet in studentenevaluaties en er komen minder studenten, dan heeft de campus minder bezoekers. Dat heeft gevolgen voor de winkeliers, dus is het logisch dat verantwoordelijkheid verdeeld wordt.
“De tweede reden is dat de ondernemers van bijvoorbeeld het foodcourt eenzelfde soort afhankelijkheidsrelatie hebben met de universiteit als winkeliers in winkelcentra met eenzelfde verhuurder. De buitenkant van het foodcourt is gelijk, de universiteit bepaalt bij mijn weten het meubilair en andere condities en dat heeft invloed op het aantrekken van klanten. Daarom is het logisch om de EUR een prikkel te geven om het foodcourt er zo goed mogelijk uit te laten zien.”
Is het landelijk ook iets wat meer onder de aandacht moet komen?
“Het is zeker interessant om landelijk meer te overwegen bij vastgoed van horeca en winkels, als je de hiervoor genoemde argumenten ter overweging meeneemt. Het zou meer onder de aandacht moeten komen. Ik kan me niet voorstellen dat hier níét over gepraat wordt, maar tijdens de vorige crisis in 2008 besprak men de optie omzethuur wel publiekelijk en tot nu toe hoor ik tijdens deze crisis nog te weinig.”
Op omzet gebaseerde huur past prima binnen modern assetmanagement.
Bij omzet-huur hebben we het over huur incl. servicekosten en marketingbijdragen.
Bij retail geldt als vuistregel max. 15% van omzet incl. btw.
Reageren niet meer mogelijk.